Opciones si no tienes ahorros para la entrada de la hipoteca y quieres comprar una vivienda

Comprar una vivienda en España sigue siendo, para muchos, el gran objetivo financiero e incluso vital. Pero también es una meta que parece cada vez más difícil de alcanzar, sobre todo cuando no se cuenta con un ahorro previo. En 2025, los españoles necesitan casi 44.000 euros de media solo para cubrir la entrada y los gastos asociados de una hipoteca, según HelpMyCash. Esa cifra corresponde al 20% del precio de compraventa que los bancos no suelen financiar, más entre un 10% y un 12% adicional en impuestos, notaría y registro.

Sin ese colchón económico, muchos potenciales compradores descartan la posibilidad de comprar antes siquiera de llegar a preguntar. Sin embargo, existen alternativas reales para acceder a una hipoteca sin haber ahorrado previamente. Desde productos específicos de la banca hasta avales familiares o públicos, el mercado empieza a abrir vías a quienes no tienen 40.000€ debajo del colchón… pero sí ingresos estables y capacidad de pago.

Hipotecas con el 100% de financiación

Algunos bancos han comenzado a ofrecer hipotecas con el 100% del valor de compraventa, aunque son excepciones reservadas a perfiles muy concretos. Estas ofertas están disponibles cuando el cliente tiene una alta solvencia, estabilidad laboral demostrada y bajo endeudamiento, o cuando se adquiere una vivienda del propio banco.

Entidades como EVO Banco, Ibercaja o Santander pueden financiar el 100% si se adquieren pisos de su cartera inmobiliaria o se presenta un aval externo. En estos casos, el valor de tasación suele ser superior al de compraventa, lo que da margen al banco para cubrir todo el importe.

Eso sí: este tipo de hipotecas no cubren los gastos asociados (notaría, impuestos, registro), por lo que se sigue necesitando al menos un 10 % del valor total en efectivo para cerrar la operación. Además, la cuota mensual será más alta y se corre el riesgo de quedar en situación de sobreendeudamiento.

Aval estatal ICO para jóvenes y familias

Una de las grandes novedades de 2025 es la línea de avales del (ICO) impulsada por el Ministerio de Transportes y Agenda Urbana. Esta medida permite que el Estado avale hasta el 20 % del valor de la hipoteca para facilitar la compra de primera vivienda a:

El objetivo es facilitar el acceso a una vivienda en propiedad sin necesidad de contar con ahorros previos para cubrir la entrada exigida por la banca. Este aval permite al comprador acceder al 100% del precio sin que el banco asuma el riesgo completo, lo que ha motivado a varias entidades financieras a adherirse al plan. Eso sí, sigue siendo necesario contar con algo de liquidez para cubrir los gastos de formalización (aproximadamente un 10 %), que el ICO no cubre.

Aval familiar: cuando los padres son la garantía

Otra vía frecuente es el aval familiar, normalmente de los padres. Según ASUFIN, en estos casos se puede utilizar una segunda vivienda como garantía hipotecaria cruzada, lo que permite que el banco conceda una hipoteca más allá del 80% habitual.

Aunque esta fórmula ha facilitado la entrada al mercado inmobiliario a muchos jóvenes, no está exenta de riesgos: si el titular de la hipoteca deja de pagar, el avalista responde con su patrimonio, incluida su vivienda. Además, puede limitar su acceso futuro al crédito y aumentar su endeudamiento global a ojos de otras entidades.

Por eso, desde las asociaciones de consumidores se recomienda que el aval sea temporal o limitado en cuantía, y que ambas partes entiendan las implicaciones legales antes de firmar.

Alquiler con opción a compra

Aunque menos extendida, la modalidad de alquiler con opción a compra permite residir en la vivienda mientras se ahorra para la entrada. En estos contratos, una parte del alquiler se descuenta del precio final si se ejerce la opción de compra antes de una fecha pactada.

Este modelo no exige entrada inmediata, da tiempo para ahorrar y reduce la incertidumbre sobre el inmueble. No obstante, requiere encontrar un propietario dispuesto a aceptar estas condiciones, y suelen darse sobre todo en vivienda de obra nueva o propiedad de promotoras.

¿Y los riesgos de no aportar entrada?

Comprar sin entrada no es gratis. Financiar el 100 % implica una cuota mensual más alta, menor capacidad de ahorro posterior y mayor exposición ante una bajada del precio de la vivienda. Además, si en un futuro se quiere vender antes de haber amortizado una parte significativa del capital, se corre el riesgo de tener una deuda superior al valor de mercado del inmueble. Por eso, aunque las puertas se estén abriendo, las entidades siguen valorando la aportación inicial como un indicador de solvencia y compromiso.