¿Cuánto habría que cobrar más en las ciudades de España donde hoy es un riesgo asumir una hipoteca?
En qué ciudades de España es hoy imposible comprarse una vivienda con los salarios que hay, según un estudio de la cátedra Tecnocasa y la Pompeu Fabra
La subida de los precios y la evolución de los salarios ha convertido 2025 en uno de los peores años para acceder a una vivienda.
La subida de los precios y la evolución de los salarios ha convertido 2025 en uno de los peores años para acceder a una vivienda. Y cada vez se rechazan más hipotecas por el elevado endeudamiento que supondrían.
Si se pone en relación las rentas medias y los precios medios de una vivienda lo que vemos es que una familia de promedio necesita el 85% de esos ingresos para que le concedan un préstamos hipotecario. Cuando esa cifra sube de 80% ya se considera que el acceso es dificil y por encima de 100%, ya está limitado, no se pude acceder a una hipoteca por que los niveles de endeudamiento serían elevadísimos.
Bueno pues tenemos cinco grandes ciudades en esa situación: San Sebastián 144% , Palma 138%, Madrid 133%, Barcelona 124% Málaga 113% . En estos casos, hogares con renta media no pueden acceder a la hipoteca de una vivienda con precio medio, ya que la cuota requerida supondría una ratio de endeudamiento superior al 30% estándar establecido. Por ejemplo, en San Sebastián, la ratio de endeudamiento debería ser del 43,3%5 , cosa totalmente inviable.
Le siguen Bilbao 99,7%, Cádiz 93%, Badalona 91%, Getafe 91%, y Santander 90%.
Las ciudades donde es más fácil serían Zamora 47%, Lleida 47%, Palencia 47%, Jaén 48%, Ciudad Real 48% ,Reus 52%, Algeciras 52%, Soria 53%, Cuenca 54%, Lugo 54%.
Un estudio de la cátedra Tecnocasa y la Pompeu Fabra ha calculado cuanto más tendría que ingresar una familia para poder acceder sin riesgo a una hipoteca con los precios actuales. Y estos son los resultados:
Barcelona: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 11.180€ adicionales en la renta anual por hogar.
San Sebastián: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 23.050€ adicionales en la renta anual por hogar.
Madrid: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 16.480€ adicionales en la renta anual por hogar.
Málaga: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 4.630€ adicionales en la renta anual por hogar.
Palma: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 17.000€ adicionales en la renta anual por hogar.
Con estos datos, y la subida de los precios. La pregunta es ¿Estamos en niveles de la burbuja inmobiliaria? En precios estamos practicamente ahí, pero en acceso a la hipoteca no, porque en ese momento se combinaban tambien unos tipos de interés muy elevados. En las condiciones actuales, los precios deberían aumentar un 50,5% para acercarse al nivel de dificultad de 2008.
El mapa de las dificultades de acceso a una vivienda en España
Entre 2015 y 2019 hubo una época de estabilidad al acceso hipotecario. Desde 2020 (pandemia) los precios de la vivienda empiezan a subir a nivel nacional, dificultando la obtención hipotecaria. A partir de 2022, el incremento de los tipos de interés disminuye la posibilidad de acceso a vivienda aún más.
Las bajadas de tipos de interés desde el año 2024 se ven contrarrestadas en parte por el incremento del precio de la vivienda. A nivel nacional en 2025, las hipotecas son ligeramente más accesibles que en 2024 aunque todavía hay margen de mejora. Pero el mapa de las ciudades en las que ya es imposible asusta.