La calefacción en una vivienda de alquiler no es un lujo: la ley obliga al casero a garantizar la habitabilidad, lo que incluye reparar o mantener el sistema existente
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En España, miles de viviendas en alquiler no cuentan con calefacción adecuada o arrastran instalaciones antiguas. Esto hace que se plantee una pregunta: ¿quién debe pagar la instalación o reparación de un sistema de calefacción en un piso de alquiler, el casero o el inquilino?
La calefacción se ha convertido en un punto importante en la negociación entre arrendadores y arrendatarios. No se trata de una cuestión de comodidad, sino que afecta directamente a la habitabilidad de la vivienda, un derecho protegido por ley. Aquí es donde entra en juego la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), que establece cuáles son las obligaciones del arrendador y los límites del arrendatario.
La realidad es que, en muchos contratos, ese tema no está detallado y puede dar pie a malentendidos. El propietario puede pensar que “el piso se alquila tal cual está” y que instalar la calefacción es un lujo adicional, mientras que el inquilino, puede reclamarlo como una necesidad básica para vivir dignamente.
En 2025, además hay que tener en cuenta las exigencias de eficiencia energética y las reformas para mejorar la sostenibilidad de los edificios. En muchos casos, cambiar una caldera obsoleta o instalar sistemas más eficientes puede ser una inversión obligatoria para cumplir con las normativas medioambientales.
¿Qué dice la ley?
La piedra angular es el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994, modificado luego por la Ley 4/2013). En esta norma se establece que: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”.
Esto quiere decir que el casero debe mantener la vivienda en un estado que permita vivir dignamente con agua caliente, calefacción si se ha ofrecido e instalaciones que funcionen. Si la calefacción es parte del uso pactado o está instalada desde antes, reparar su avería o mantener su funcionamiento suele caer del lado del propietario, a menos que se pueda demostrar que el daño causado ha sido culpa del inquilino.
Esta ley también establece que las pequeñas reparaciones por desgaste normal deben correr a cargo del arrendatario, y en cuanto a las reparaciones mayores, las cuales preservan la habitabilidad, son responsabilidad del arrendador. Siempre y cuando no hayan sido causadas por un mal uso del inquilino.
En el caso de la calefacción, si falla por antigüedad, defecto técnico o falta de mantenimiento general, lo más normal es que el coste recaiga sobre el propietario, no sobre el inquilino.
¿Qué obras se pueden plantear y cuándo corren a cuenta del inquilino?
Decir “instalar calefacción” puede parecer algo simple, pero en la práctica puede significar muchas cosas. No es lo mismo añadir un radiador eléctrico portátil que hacer una obra para colocar una caldera de gas con radiadores por toda la casa. Esa es la clave: la ley distingue entre reparaciones necesarias y mejoras voluntarias, y de esa distinción depende quién paga la factura.
Reparaciones necesarias
Si la vivienda ya contaba con un sistema de calefacción, fuera central, individual o comunitario, y este se estropea o deja de funcionar, la ley es bastante clara: el propietario debe asumir la reparación o sustitución, siempre que el fallo no sea culpa del inquilino por un mal uso. Eso es lo que establece el artículo 21 de la LAU: el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y eso incluye que los sistemas básicos funcionen.
Por ejemplo, si en un piso de alquiler con caldera de gas incluida, el segundo invierno, la caldera deja de funcionar por avería interna. No se trata de un lujo ni una mejora, sino de devolver al piso su estado original, por lo que el coste debe recaer en el casero.
Instalar un sistema nuevo
El escenario cambia si el piso se alquila sin calefacción y el inquilino quiere instalar un sistema completo de caldera, radiadores y bomba de calor. En este caso, la instalación se considera una mejora del inmueble. Por lo que el coste debe correr a cargo del propietario, salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato.
Muchos propietarios no están dispuestos a hacer esa inversión si no lo consideran necesario para alquilar el piso. En este caso entra la negociación: el inquilino podría proponer sufragar parte del coste a cambio de un alquiler más bajo o de un contrato más largo. Sea cual sea el pacto, debe quedar siempre reflejado por escrito para evitar futuros conflictos.
Aparatos portátiles y pequeñas mejoras
También está la situación intermedia: instalar un radiador eléctrico portátil, una estufa de gas o un aire acondicionado con bomba de calor. En estos casos no se habla de obras estructurales ni de instalaciones fijas, sino de equipos móviles o fácilmente desmontables. En este caso, la ley deja margen: el inquilino puede comprarlos y usarlos sin ningún problema, ya que no modifican la vivienda. El coste suele recaer sobre el arrendatario, como si comprase muebles.
El inquilino solo está obligado a pagar pequeñas reparaciones derivadas de un desgaste normal del uso, como cambiar una válvula de radiador, purgar un circuito o sustituir un mando de la caldera. Todo lo que implique obra mayor, sustituir el sistema o mejorar la habitabilidad corre a cargo del propietario.