¿Qué pasa si compro una vivienda que tiene deudas del IBI?

Comprar una vivienda suele ser un hito importante en la vida de cualquier persona. Es un paso que no solo implica un desembolso económico importante, sino que también hay nervios, ilusión y muchas decisiones que tomar. El precio, la hipoteca, la ubicación del nuevo hogar o si hay que hacer reforma son algunas de las cuestiones que más atención acaparan en el comprador. Pero, hay un detalle menos visible que incluso puede echar por tierra la operación: las deudas del IBI que arrastra la vivienda que se quiere comprar.

El IBI, es un impuesto municipal que a menudo puede pasar desapercibido entre tantos recibos, pero es una de las cargas más importantes que están ligadas a una vivienda. Lo que muchos no saben es que, en determinados casos, si el propietario anterior no estaba al corriente de pagos, el Ayuntamiento puede reclamar la deuda al nuevo dueño. Aunque éste no la haya generado. Esto en la práctica significa heredar facturas atrasadas de varios cientos o miles de euros, además de los intereses y recargos.

El problema es que esta situación no siempre se detecta a la primera, pudiendo salir a la luz cuando ya es demasiado tarde. En este artículo, compartiremos qué pasa si se compra una vivienda con deudas de IBI y cuáles son los pasos para blindarse en 2025.

¿Qué es el IBI y quién tiene que pagarlo legalmente?

Como hemos mencionado anteriormente, el IBI es un impuesto municipal que grava la titularidad de un inmueble, ya sean terrenos, viviendas o locales. Se suele liquidar una vez al año, y cada ayuntamiento es el encargado de fijar su tipo impositivo sobre el valor catastral.

La regla general es que la persona que figura como propietario a 1 de enero de cada año es la responsable de pagar el IBI de todo ese año, aunque se venda en junio, legalmente la deuda cae en quién era el propietario en enero.

Sin embargo, el margen de juego está en los acuerdos privados: comprador y vendedor pueden pactar que sea el vendedor quien pague hasta la fecha de venta, y que el comprador abone la proporción restante del año. A esto se le llama prorrateo. Pero, hay que saber que este pacto no obliga al ayuntamiento, solo vincula a las partes. Si el vendedor no cumple, podrían reclamar al comprador si éste no toma las precauciones pertinentes.

Por otro lado, hay reglas de “derivación de responsabilidad” que pueden llevar a que, aunque no se sea el deudor original, puedan exigir al comprador la deuda del IBI del año en curso y del anterior, por la llamada hipoteca legal tácita y el derecho de afección fiscal. Además, hay que saber que las deudas tributarias tienen plazo de prescripción: la Administración tiene cuatro años para reclamar el pago de impuestos.

Pasos prácticos si se descubre que la vivienda tiene deudas de IBI

No hay una prohibición general que pueda impedir la compraventa de un inmueble que arrastre deudas tributarias. Por lo que, si se está en la fase de compra y se descubre que la vivienda las tiene, hay que actuar con calma y siguiendo estos pasos:

Solicitar un certificado de deuda municipal o certificado de estar al corriente de pago

Antes de firmar nada, hay que solicitar al vendedor que consiga este certificado en el Ayuntamiento correspondiente: debe reflejar si hay deudas pendientes, cuáles son y de qué años. Esta es la principal herramienta para saber cuál es la carga real de esa vivienda.

Negociar la cláusula en el contrato de compraventa

En el contrato se debe escribir una cláusula clara que diga que el vendedor se compromete a pagar todas la deudas de IBI pendientes hasta la fecha de la venta. Si no lo hace, se puede retener del precio de compra una cantidad suficiente para cubrirlas. También puede pactarse que el comprador asuma proporcionalmente las cuotas del año corriente.

Usar la retención del precio

Como hemos mencionado, se puede acordar retener una parte del precio de compraventa hasta que el vendedor demuestre que ha pagado el IBI pendiente o que el Ayuntamiento extienda un certificado de deuda cero de esa vivienda. Esto evita que el vendedor no pague y deja la deuda atrás.

Exigir que se inscriba la deuda formalmente

En algunos casos, cuando la deuda es inscrita, se crea una carga real sobre el inmueble, como una hipoteca legal tácita, o se ejerce el derecho de afección fiscal. Esto da prioridad a la deuda del IBI frente a otros acreedores. Si está inscrita, se puede ver con la nota simple del Registro de la Propiedad.

Al formalizar la escritura, se debe exigir el cumplimiento

Cuando llegue el momento de la firma ante notario, se debe exigir que se acredite por escrito que el vendedor ha pagado la deuda o que se realice la retención correspondiente. El notario puede pedir el certificado municipal actualizado justo antes de la firma.

Después de la compra: cómo actuar si el Ayuntamiento reclama

Si después de comprar el inmueble el Ayuntamiento reclama el IBI atrasado, se tienen opciones: la primera sería reclamar al vendedor de manera judicial para recuperar lo que él debía, si el contrato de compraventa así lo estipuló. Por otro lado, si la deuda o parte de la misma ha prescrito, se puede argumentar que no se puede ser requerido por deudas prescriptas. Y por último, se puede impugnar la liquidación tributaria si procede o negociar un fraccionamiento si la deuda es muy grande.