Comprar una vivienda okupada: la trampa inmobiliaria que puede ser rentable
Los pisos con okupas suelen venderse muy por debajo del precio de mercado, por lo que son una gran oportunidad; eso sí, sin contar los costes extra para recuperar la vivienda
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MadridCuando se echa un vistazo a cualquier portal inmobiliario, hay ocasiones en las que nos podemos topar con inmuebles con un coste que está muy por debajo del valor de mercado. Se trata de viviendas okupadas. Además, cuentan con descripciones bastante llamativas donde se avisa al posible comprador que no se garantiza su acceso o que no se pueden realizar visitas a la vivienda.
A primera vista, comprar una vivienda okupada puede parecer una auténtica trampa inmobiliaria, pero, en ciertos casos, puede ser toda una oportunidad rentable para aquellos inversores que estén dispuestos a asumir ciertos riesgos.
¿Qué significa adquirir una vivienda con un okupa?
Adquirir una vivienda okupada implica comprar una propiedad que está siendo habitada sin el consentimiento legal del propietario. Esta situación puede surgir por distintas razones, como la ocupación de viviendas vacías o abandonadas. La presencia de okupas puede disuadir a muchos compradores, aunque algunos inversores ven estas propiedades como una oportunidad de adquirir inmuebles a precios bastante más reducidos.
La compra de una vivienda okupada es legal en España, siempre que se cumplan con los requisitos legales que se establecen. No obstante, es fundamental tener en cuenta ciertos aspectos como puede ser la financiación, ya que muchas entidades financieras suelen ser reacias a conceder hipotecas para propiedades okupadas, debido a que no se pueden tasar de manera adecuada por no poder acceder a la vivienda. Por lo que, es posible que se necesiten fondos propios para poder comprar la casa.
Por otro lado, la situación de okupación debe estar reflejada en la escritura de compraventa, y el comprador debe dar su consentimiento informado sobre el estado del inmueble. Además, tras la compra, el nuevo propietario deberá iniciar un proceso legal para recuperar la posesión de la vivienda, algo que puede implicar procedimientos judiciales que van a variar en duración y complejidad dependiendo de la situación de vulnerabilidad de los okupas.
A pesar de estos inconvenientes, el precio reducido de estas viviendas sigue siendo una de las principales motivaciones para comprar una vivienda. Según expertos del sector inmobiliario, estas propiedades pueden venderse entre un 30% y un 60% por debajo del valor de mercado. Esta diferencia de precio puede traducirse en una rentabilidad significativa si se logra desocupar la vivienda y ponerla en valor.
Un ejemplo de este valor por debajo de mercado es una casa en Santillana del Mar que fue puesta a la venta por un precio simbólico de un euro por estar okupada. Su valor real se estimaba que ascendía a más de 160.000 euros y necesitaba una importante reforma.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una vivienda con okupas?
A pesar del precio tan atractivo, comprar una vivienda okupada conlleva diversos riesgos:
- Proceso de desalojo: aunque se han aprobado recientemente leyes para poder agilizar estos desalojos, el proceso sigue siendo bastante costoso y largo. Si el okupa alega arraigo, vulnerabilidad económica o presenta documentos falsos, el proceso puede alargarse y judicializarse durante meses o incluso años, teniendo en cuenta la carga de trabajo de los juzgados.
- Daños en la propiedad: las viviendas okupadas suelen presentar un estado de conservación deficiente. Algunos okupan dañan la propiedad deliberadamente: provocando filtraciones, destruyendo puertas y ventanas e incluso, manipulan las instalaciones eléctricas y de agua. Todas las reparaciones que son necesarias para que el inmueble pueda volver a ser habitable pueden representar una gran inversión adicional.
- Gastos judiciales y legales: los procedimientos judiciales para el desalojo implican costes legales que se deben considerar dentro del cálculo de la rentabilidad de la vivienda. Contratar a un abogado especializado, iniciar un procedimiento judicial o realizar las notificaciones o trámites necesarios suponen unos gastos que no se contemplan al principio.
- Incertidumbre temporal: no hay una garantía clara de cuándo se podrá disponer de la vivienda, algo que puede afectar a los planes de inversión.
- Problemas con la comunidad de vecinos: los okupas suelen generar conflictos con la comunidad de vecinos por ruidos, impagos de cuotas o comportamientos incívicos que afectan a la convivencia diaria y, también, al valor del inmueble. Esto puede hacer que una futura venta o alquiler pueda complicarse, sobre todo si se trata de edificios residenciales.
Estrategias para inversores interesados en viviendas okupadas
A pesar de los riesgos, muchos inversores encuentran en este tipo de operaciones una vía de acceso al mercado inmobiliario con márgenes atractivos. Estas son algunas estrategias que pueden ayudar a minimizar los peligros y maximizar la rentabilidad:
- Análisis exhaustivo: se debe investigar la situación legal de la vivienda, el perfil de los okupas y el entorno del inmueble.
- Asesoramiento legal: para poder gestionar el proceso de desalojo de una manera eficiente se debe contar con abogados especializados en desahucios y ocupaciones legales.
- Negociación con okupas: en ciertos casos, se puede llegar a acuerdos con los okupas para que abandonen la vivienda voluntariamente, reduciendo tanto el tiempo como los costes del desalojo.
- Planificación financiera: hay que tener en cuenta todos los costes asociados, incluyendo el de la compra, los gastos legales, las posibles reparaciones y el tiempo estimado hasta que se pueda rentabilizar la inversión.