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Mi casero no me devuelve la fianza. ¿Qué puedo hacer?

Vivienda en alquilerGTRES

Al terminar un contrato de arrendamiento de una vivienda, uno de los problemas más comunes que se encuentra un inquilino es la negación por parte del propietario de la devolución de la fianza. El contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen que la fianza se debe usar para pagar las rentas que no hayan sido abonadas o los suministros que hayan quedado pendientes de liquidarse. Pero también se puede emplear la fianza para aquel uso indebido de la vivienda, y es un tema que genera mucha controversia, ya que la ley no aclara estas circunstancias. Si nuestro casero se queda la fianza injustificadamente, a nuestro parecer, podemos reclamar por diferentes vías. Los expertos recomiendan llegar a un acuerdo extrajudicial, aunque no siempre es posible.

El alquiler de la vivienda se ha disparado en los últimos años. En 2017, la vivienda en alquiler alcanza el 23% de todo el parque residencial, según un estudio. Aunque el precio de la vivienda usada ha bajado casi un 2% en 2016, son muchas las personas que optan por el régimen del arrendamiento. Sin embargo, alquilar una vivienda tiene sus ventajas y sus inconvenientes, como todo en esta vida.
Al firmar el contrato de alquiler, ambas partes, tanto arrendatario como arrendador tienen la obligación de cumplir con dicho documento. En el acuerdo debe estar estipulada la duración, quiénes deben ser los inquilinos y las condiciones de uso de la vivienda. Hasta aquí, todo claro. Sin embargo, cuando el contrato llega a su fin, pueden aparecer los problemas, como es la devolución de la fianza.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 36 establece que en cualquier contrato de arrendamiento de una vivienda será obligatorio facilitar una fianza en metálico correspondiente a una mensualidad de la renta. Esta fianza se utilizará para pagar las mensualidades de rentas que no se abonen o los gastos de suministros que no liquide el arrendatario. Asimismo, según el tipo de contrato, también se suele utilizar para los daños o desperfectos que el inquilino produzca en la vivienda durante el arrendamiento.
Y es ésta última razón la que más controversia genera, ya que la ley de arrendamientos no es clara, porque se puede tratar de un uso indebido, en este caso correría a cuenta del inquilino, o un desgaste por uso, que lo tendría que abonar el propietario. Sin embargo, son cuestiones muy subjetivas, y que, ante una diferencia de criterios, el proceso se puede alargar y convertirse en un verdadero quebradero de cabeza.
"El propietario no tiene la facultad de quedarse una fianza, indicando que afecta un determinado incumplimiento del contrato. Si hay una diferencia de criterio entre arrendador y arrendatario, quién tiene que resolver si debe o no atender a un incumplimiento y en qué cuantía debe satisfacer al arrendador, tiene que ser el juzgado competente o el órgano arbitral al que se haya asumido el contrato", indica Fernando Viondi Torres, agente de la propiedad inmobiliaria y perito forense.
¿SE PUEDE QUEDAR MI CASERO LA FIANZA?
Vivienda en alquiler
El arrendador tiene la obligación formal de devolver la fianza al arrendatario, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que no haya habido incumplimiento del contrato, y que el inquilino esté al corriente de pago tanto en los suministros como en la renta. Además, la ley señala que la restitución de la fianza tiene que realizarse en el plazo máximo de 30 días contado desde la terminación del contrato, y si no es así, generará intereses legales.
"Si el arrendador, a su criterio, entiende que por alguna circunstancia no devuelve la totalidad de la fianza o parte de ella, tendrá que justificar cual es la causa y el arrendatario ser conforme en ella. Si no lo está, derivará en un litigio, que lo tendrá que resolver un tercero", apunta Viondi Torres.
Un contrato habitual establece que la vivienda debe ser entregada por el arrendatario en un estado similar al que la recibió. Descontando los desperfectos que entren dentro de un uso normal o por desgaste, la limpieza de la vivienda es uno de los aspectos que más controversias genera, por ser algo muy subjetivo y de carácter personal.
"Ahí debe prevalecer el criterio común. Si no hay acuerdo por las partes, el propietario deberá de ir al organismo pertinente para que decida si se puede quedar la fianza o no, pero nunca tiene capacidad decisoria ni unilateral de apropiarse de la misma. La cantidad económica que ha constituido esa fianza es propiedad del arrendatario, no del propietario", afirma el agente de la propiedad inmobiliaria.
¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR PARA RECUPERAR MI FIANZA?
1. Llegar a un acuerdo
El experto en propiedad inmobiliaria señala que la mejor solución es intentar llegar a un acuerdo con el propietario, evitando la intervención tanto del organismo arbitral, que es más económico, o bien del juzgado competente. "Se generan conflictos que económicamente se evalúan en poca cuantía, y cuando no se resuelve amistosamente por las partes derivan en procedimientos de muchísima mayor cuantía", señala Viondi Torres.
La solución más práctica es llegar a un entendimiento. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid tiene a su disposición un órgano competente mediador de conflictos en arrendamientos urbanos, que persigue evitar llegar al juzgado.
2. Mandar un burofax
Si no se llega a un acuerdo, y aunque no es preceptivo, es recomendable enviar un burofax al arrendatario para requerirle la devolución de la fianza. Así se deja constancia de una reclamación extraprocesal por parte del inquilino, en caso de tener que acudir al juzgado.
3. Procedimiento judicial
En caso en el que el burofax tampoco ha solucionado el problema de la no devolución de la fianza, no queda otra alternativa que poner un procedimiento judicial, en el juzgado, solicitando al juez que condene al propietario a que devuelva la fianza.
Aquí entran en juego dos tipos de procedimientos para requerir la fianza. En este sentido, "los tribunales tampoco terminan de ponerse de acuerdo para saber cuál es el procedimiento adecuado, ya que existe una libre interpretación de la ley de enjuiciamiento civil", avisa Francisco Sevilla Cáceres, abogado de mundo jurídico especialista en alquileres.
  • Juicio ordinario. Hay tribunales que consideran que el procedimiento adecuado para reclamar una fianza es el juicio ordinario. Se establece que las cuestiones derivadas de los arrendamientos urbanos, salvo que sea el desahucio por impago, se deben ventilar a través de este procedimiento. "El principal inconveniente es que es lento y costoso, para reclamar una fianza de una cuantía pequeña. Es obligatorio la intervención de un abogado y un procurador en ese tipo de procedimiento", señala Sevilla Cáceres.
  • Juicio verbal. Hay otro sector de los tribunales que considera que el procedimiento adecuado es un juicio verbal, es decir, por razón de la cuantía. Todos aquellos procedimientos inferiores a 6.000 euros, se verían por ese procedimiento verbal. "Es un procedimiento más rápido y económico. Si la cuantía es inferior a 2.000 euros, no se necesita la intervención de abogado ni de procurador. El cliente puede interponer el procedimiento y que sea el juez el que dicte sentencia", aclara el abogado especialista en alquileres.
  • El abogado nos recomienda que al firmar un contrato de arrendamiento se fotografíe el estado de la vivienda tal y como se recibe, además de que conste detalladamente un inventario de los objetos que hay en la vivienda. Estas pruebas hay que hacérselas llegar al propietario o la agencia inmobiliaria, para que haya constancia de que, si hay desperfectos al entregar la vivienda, no puedan achacarse al uso indebido del inquilino al finalizar el contrato.
    Aunque la vía legal está disponible, los expertos recomiendan que se llegue a un acuerdo extrajudicial para resolver el problema. "Como son cantidades pequeñas, los honorarios de los abogados se asemejan e incluso superan a la cantidad que quiere reclamar si se utilizada un procedimiento de juicio ordinario, y los inquilinos se encuentran en esa disyuntiva. Si el procedimiento fuera el verbal, que el ciudadano puede reclamar sin abogado ni procurador, es un procedimiento más fácil, al tener solo que rellenar una especie de impreso y solicita al juez que le devuelva la fianza".