La vivienda más cara en 20 años: los municipios más baratos

Hacía 20 años que el precio de la vivienda no subía tanto en España. Sube tanto en venta como en alquiler. Y lo peor es que va a seguir subiendo en 2026. Este año la subida ha sido el 12,1% según el Ministerio de Vivienda, que es un 24% más caro en comparación con 2022, informan Juan Murillo, Maialen Devesa y Mikel Belar.

El precio del metro cuadrado ha alcanzado de media los 2.153 euros en el tercer trimestre de este año y si nos fijamos en Madrid y Barcelona superan el precio con creces: 5.034 y 4.374 euros de media por metro cuadrado. Con todo esto un piso medio, de 80 metros, cuesta en Madrid: 402.000 euros, en Barcelona, 350.000 euros. Marta Lilao ha visitado la milla de oro de Madrid con precios hasta de 10.000 euros por metro cuadrado, donde en Recoletos, por ejemplo, llegan a superar esta cifra por su céntrica ubicación, su cercanía a parques como El Retiro, la falta de oferta y su demanda.

Y seguirá creciendo en 2026

El precio de la vivienda en España seguirá creciendo en 2026, confirma Igor Perea de la inmobiliaria Ordunte, tanto el del alquiler como el de la compra, después de batir ambos este año su propio récord histórico, lo que, combinado con una oferta cuatro veces menor que la demanda, se traduce en una crisis de accesibilidad que se sitúa "en el epicentro de la desigualdad social".

Según las conclusiones del balance anual del mercado inmobiliario, publicado este martes por el portal inmobiliario Fotocasa, el mercado de la compraventa cerrará en 2025 su mejor año desde 2007, con más de 700.000 operaciones, un incremento del 10 % y con la demanda más alta de los últimos tres años, que tendrá que convivir con la escasa oferta.

La cifra media de casi 60.000 transacciones mensuales confirma que la compraventa vive "un auténtico período de esplendor", que continuará en 2026, ya que el apetito por la vivienda seguirá muy elevado, por factores como el deseo de mejorar la calidad del hogar, la emancipación o la búsqueda de rentabilidad debido a la incertidumbre geopolítica y económica.

Las previsiones de fin de año apuntan a incrementos por encima del 15 % y a un precio medio que rebasa los 2.830 euros por metro cuadrado. El mercado encadena así tres años de subidas muy marcadas, un ritmo que recuerda a los años en los que los precios empezaron a acelerarse antes de la burbuja de 2007, según el informe.

De cara a 2026, todo indica que el precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre.

De hecho, algunas ciudades que atraen población y turismo con gran fuerza ya han llegado a esas cotas, porque no solo han recuperado los niveles de hace dieciocho años, sino que los han superado, marcando precios inéditos en toda su serie histórica.

El alquiler, también en máximos

El precio del alquiler también cerrará el ejercicio en máximos, con más de 14 euros por metro cuadrado y con un avance interanual del 7 %, que se mantendrá, previsiblemente, en niveles similares el año próximo.

Sin embargo, los alquileres podrían empezar a moderar su ritmo de crecimiento en la segunda mitad de 2026, al menos en las zonas más tensionadas, al verse obligados quienes buscan casa a optar por "provincias más rurales".

Así, alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta ya alrededor de 1.150 euros mensuales, una cifra que para muchos hogares resulta "prácticamente inasumible".

Más de 470.000 hipotecas

El mercado de los préstamos bancarios consolida su mejor etapa de la década y 2025 cierra como el año del nuevo ciclo hipotecario, con más de 470.000 créditos sobre viviendas, recuerda Fotocasa.

La bajada de los tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo (BCE) hace un año ha permitido que España vuelva a situarse por debajo del 2,7 % de tipo medio, lo que convierte al país en uno de los mercados con hipotecas más competitivas y accesibles de Europa.

Y si la principal referencia hipotecaria, el euríbor, mantiene su trayectoria estable, es previsible que la banca vaya dejando atrás la fuerte competencia comercial y apueste por productos más prudentes, lo que ayudaría a moderar "ligeramente" el ritmo de ventas y acercarlo a una media de 35.000 operaciones mensuales. Esto contribuiría a reducir el sobreendeudamiento, lo que aliviaría parte de la presión de la demanda.

Los 20 municipios más baratos para comprar vivienda están en el sur peninsular y Galicia

Los 20 municipios más baratos para comprar una vivienda en España, con precios inferiores a los 55.000 euros por un piso o una casa de 100 metros cuadrados, se encuentran en Castilla-La Mancha, Andalucía, Extremadura, Galicia y Murcia, según un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista.

Los tres municipios más baratos de España para comprar una vivienda usada están en la provincia de Ciudad Real: Almadén, donde los vendedores piden una media de 335 euros el metro cuadrados; Almodóvar del Campo, con 427 euros, y Socuéllamos, con 460 euros. En el cuarto puesto aparece el gallego Leiro (Ourense), donde la media es de 478 euros el metro cuadrado, prácticamente lo mismo que en Villacañas (Toledo), con 479 euros.

Les siguen, también por debajo de los 50.000 euros de media por una vivienda de 100 metros, Argamasilla de Alba (Ciudad Real), con 484 euros el metro cuadrado; Miajadas (Cáceres), con 487 euros; Villanueva del Arzobispo (Jaén) y Arroyo de la Luz (Cáceres), con 490 euros; y El Carpio (Córdoba), con 491 euros el metro.

Por encima ya de los 50.000 euros por un piso o una casa de 100 metros cuadrados aparecen Vélez Blanco (Almería), con 506 euros; Arbo (Pontevedra), con 510 euros; Corral de Almaguer (Toledo), con 513 euros; Moriles (Córdoba), con 516 euros; La Solana (Ciudad Real) y Abarán (Murcia), ambos con 523 euros; Íllora (Granada), con 528 euros; Llerena (Badajoz), con 540; Herencia (Ciudad Real), con 542 euros; y Beas de Segura (Jaén), con 549 euros el metro cuadrado.

Idealista ha dado cuenta también de los municipios más baratos en el resto de comunidades, según los precios que pedían los vendedores en su portal en noviembre.

En la Comunidad Valenciana es Ayora (Valencia), con 570 euros el metro cuadrado; en Castilla y León, Villablino (León), con 580 euros; en Cantabria, Campoo de Enmedio, con 655 euros; en Asturias, Tineo, con 668 euros; en Aragón, Caspe, con 720 euros; en Cataluña, Móra d'Ebre (Tarragona), con 747 euros; y en La Rioja, Alfaro, con 755 euros.

Por encima o muy cerca de los 100.000 euros de media por una vivienda de segunda mano de 100 metros cuadrados están los municipios más asequibles del resto de comunidades: en Madrid, Cadalso de los Vidrios, con 999 euros el metro cuadrado; en Navarra, Corella, con 1.002 euros; en Canarias, Gáldar (Las Palmas), con 1.302 euros; en Euskadi, Llodio (Álava/Araba), con 2.114 euros; y en Baleares, Lloseta, con 2.333 euros. 

Los extranjeros sí compran vivienda

Los extranjeros cada vez compran más viviendas en España. Casi el 20% (19,3%) del total durante la primera mitad del año. Y más todavía en Baleares. El 40% de las viviendas que se venden en Baleares las compran extranjeros porque se lo pueden permitir.

A tan solo media hora de Palma encontramos el Puerto de Andratx, informa Esther Sosa, una de las zonas más caras para adquirir una vivienda en España y donde el 90% están a manos de extranjeros no residentes, Como explica José Miguel Artieda, presidente de API Baleares es fácil por el puente aéreo es sencillo venir de cualquier ciudad europea".

Si hablamos del municipio en su totalidad, vemos que entre los propietarios residentes abundan también los extranjeros, casi un 50% de las viviendas pertenecen a las nacionalidades alemana e inglesa. Destacan que es bonito o que el clima es perfecto. Mientras para los locales, comprar una vivienda en su pueblo les resulta imposible. "No nos da para alquileres o comprar, el precio sube cada vez más si un joven quiere acceder a una vivienda es imposible". Desde el Ayuntamiento, ya han puesto medidas. El requisito de 10 años de residencia para aquellos que quieran comprar una vivienda a precio limitado. Estefanía Gonzalvo, alcaldesa de Andratx, destaca que "todas las parcelas que hemos cedido hemos exigido que solo pueden ser destinadas a residentes del municipio desde hace diez años".