Alquiler con opción a compra: ¿es una buena estrategia para acceder a la vivienda en 2026?

En un contexto de precios inalcanzables, requisitos hipotecarios elevados y una escasa disponibilidad de ahorros para la mayoría de los ciudadanos, el alquiler con opción a compra puede llegar a convertirse en una alternativa válida y viable a medio camino entre arrendamiento y compraventa. Pero, ¿realmente es una estrategia viable en 2026 para quienes quieren convertirse en propietarios?

¿Qué es exactamente el alquiler con opción a compra?

En un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino paga una renta como en un arrendamiento, pero también adquiere el derecho, que no la obligación, de comprar la vivienda al terminar ese período. A menudo, una parte de lo abonado en forma de renta se descuenta del precio final si decide ejercitar la opción. 

Para que sea legalmente efectivo, debe formalizarse una cláusula clara de opción a compra, especificando plazos, precio pactado, porcentaje de renta que se descontará y condiciones en caso de incumplimiento.

Las ventajas e inconvenientes para el inquilino del alquiler con opción a compra

Una de las razones más citadas para elegir esta fórmula es que permite acceder a la vivienda sin necesidad de contar con todos los fondos para la entrada. Parte de la renta puede descontarse del precio pactado de compra, restringiendo lo que necesitarás financiar. Otro beneficio sería que sirve para demostrar solvencia frente al banco. La regularidad en el pago del alquiler puede fortalecer tu perfil para futuras solicitudes hipotecarias. 

Además, presenta la ventaja de permitir fijar el precio de compra hoy, blindándote frente a eventuales subidas del mercado inmobiliario. Tal y como está la situación, se trata de una ventaja muy a tener en cuenta.

En cuanto a los peligros de esta modalidad que conviene tener presentes, lo primero sería que el alquiler con opción a compra también supone una serie de riesgos e inconvenientes que no conviene subestimar. Lo primero es que, al asumir la función anticipada de compra, las cuotas de alquiler suelen ser superiores a las de un arrendamiento normal. Otro aspecto que se debe tener en cuenta es que generalmente se exige un pago inicial (que puede estar entre el 5 % y el 10 % del valor pactado), y que si no se ejerce la opción se pierde.

De la misma forma que lo citábamos como ventaja, si se diera el caso de que el mercado bajase, estarías obligado a comprar al precio pactado originalmente.

Un punto importante a tener en cuenta antes de lanzarse a esta alternativa es conocer la forma en que tributa. Cuando una vivienda es nueva, el alquiler está sujeto a IVA al 10%, mientras que la prima de la opción tributa al 21% en concepto de prestación de servicios. Si es vivienda de segunda mano (cuando el propietario es particular), generalmente el alquiler queda sujeto al ITP, muchas veces con tipo 0 (exento), y la prima de opción tributa al 10% de ITP. 

También es posible optimizar aplicando estrategias contractuales, como por ejemplo, dividir en dos contratos (alquiler + promesa de compraventa) puede aportar ventajas fiscales en ciertos casos.

¿Cuándo sí y cuándo no?

El alquiler con opción a compra puede ser una estrategia razonable cuando se dan determinadas condiciones. Por ejemplo, es una fórmula útil para quienes desean acceder a una vivienda pero no disponen en el presente del capital necesario para la entrada exigida por las entidades bancarias. También puede ser recomendable si el inmueble está en una ubicación consolidada y con potencial de revalorización, y el contrato establece condiciones claras, especialmente en lo relativo al precio de compra, la duración del arrendamiento y el porcentaje de las rentas que se descontarán del importe final.

En cambio, este tipo de contrato puede volverse arriesgado si se asume como una solución rápida sin haber evaluado a fondo su letra pequeña. No es aconsejable en contextos de incertidumbre sobre el mercado inmobiliario local —por ejemplo, si se teme una posible bajada de precios—, ni cuando el acuerdo impone penalizaciones excesivas en caso de que el inquilino decida no ejercer la opción. 

También conviene desconfiar si la cuota mensual de alquiler es demasiado elevada respecto a la media de la zona, o si las condiciones contractuales presentan ambigüedades, especialmente en lo relativo a la devolución de las cantidades aportadas si finalmente no se ejecuta la compra.

En definitiva, el alquiler con opción a compra puede ser un puente hacia la propiedad, pero solo si se cruza con información, prudencia y asesoramiento experto. La decisión debe estar respaldada por una evaluación rigurosa tanto de la situación financiera del interesado como del contexto jurídico e inmobiliario del inmueble concreto.