¿Cuánto dinero debo tener ahorrado para comprar un piso con hipoteca?

Comprar un piso es, posiblemente, una de las mayores inversiones que se hagan nunca. Y aunque quienes quieren adquirir una vivienda suelen fijarse en el precio del anuncio o en la cuota que se quedaría la hipoteca, la clave está en el ahorro previo. Sin un buen colchón, el banco puede que no quiera dar el préstamo ni tampoco se podrá afrontar todos los gastos que aparecen entre la reserva y la firma de la escritura.

En 2025, el mercado inmobiliario español sigue bastante tensionado: los precios de las casas han subido en casi todas las grandes ciudades, los bancos han endurecido los criterios tras años de interés volátiles y la famosa “entrada” ya no es lo único que hay que tener en cuenta.

Cada vez más compradores se sorprenden al descubrir que, además del 20% que no financia el banco, hay que sumar impuestos, notario, gestoría, registro, mudanza y una larga lista de extras. Al final, lo que parecía un cálculo sencillo se convierte en una operación que puede dispararse al 30 o incluso 35% del valor de la vivienda.

La realidad es que muchos españoles se topan con un muro: según datos recientes, se necesitan de media más de 40.000 euros ahorrados para poder acceder a una hipoteca estándar, y en comunidades como Baleares, Madrid o Cataluña la cifra puede aumentar llegando a los 70.000 euros. Para los jóvenes, la barrera aún es más dura: ahorrar lo suficiente puede llevar más de una década.

¿Por qué se necesita más que solo ese 20%?

La mayoría de los compradores piensa que solo ese 20%, la parte que no financia el banco, es lo único que necesita. Pero la realidad es que el desembolso inicial incluye más cosas como los gastos de notaría, la tasación, los impuestos o el registro. Si solo se contempla la entrada, se corre el riesgo de quedarse corto justo al firmar la escritura.

Hay que tener en cuenta que los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compraventa, el que sea menor de los dos. Por lo que el comprador, debe aportar al menos el 20% del precio del inmueble como entrada.

A este 20% hay que sumarle los gastos adicionales de la compra: impuestos (ITP o IVA y AJD), notarías, tasación, gestoría, tasas de apertura de hipoteca, etc. En 2025, estos costes suelen suponer entre un 5% y un 10% adicional del precio de la vivienda. Debido a esto, muchas entidades estiman que el ahorro recomendado antes de comprar debería situarse entre un 30% y un 35% del precio del inmueble.

Qué exigen los bancos en 2025

Tener el ahorro es apenas la primera parte. También hay que cumplir condiciones financieras con el banco.

Límite de financiación

Como hemos mencionado antes, el banco suele conceder hasta un 80% del valor del inmueble. Hay excepciones o productos especiales como los avales ICO para jóvenes, que pueden elevar esa cobertura, pero no es la norma general. El ICO ofrece una línea de avales para primera vivienda que puede cubrir hasta un 20% del préstamo en ciertos casos, lo que puede ser muy útil si la financiación llega a cubrir más del 80%. Pero, incluso con estos avales, siempre hay que aportar la entrada y los costes extra.

Capacidad de pago: porcentaje sobre ingresos

Otra regla muy común es que la cuota mensual de la hipoteca no puede superar un porcentaje prudente de los ingresos netos. Se suele recomendar que la cuota (junto a otras deudas) no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos netos mensuales.

Es decir, si se cobra unos 2.000 euros al mes, un banco no querría que la cuota hipotecaria supere los 600-700 euros al mes. Si se pidió un crédito que exige más cuota, se estaría en zona roja de riesgo. Además, hay que tener en cuenta estabilidad laboral, historial de pagos, otras deudas y el ratio de endeudamiento total.

¿Cuánto se necesita realmente?

Los precios de la vivienda siguen encareciéndose, eso es un hecho. Según datos recientes, la vivienda nueva marcó récord en la segunda mitad del 2025: se proyecta un precio medio de 329.100 euros para viviendas nuevas, con una subida interanual del 8,7%.

En los mercados habituales de segunda mano también se ve ese crecimiento: muchas zonas urbanas están en valores altos por metro cuadrado. Esto hace que el colchón de entrada sea aún mayor cuanto más caro es el piso que se busca.

Por ejemplo, se quiere comprar un piso de 200.000 euros. Para la entrada (20%) se necesitarían 40.000 euros, los gastos adicionales (8%) supondrían 16.000 euros. Lo que hace un total de 56.000 euros. Si los ingresos netos son de 2.500 euros al mes, la cuota máxima recomendable rondaría los 750-800 euros.

Otro ejemplo sería una vivienda de 300.000 euros. La entrada (20%) costaría 60.000 euros, los gastos adicionales (8%) serían de 24.000 euros, por lo que el total recomendado sería de 84.000 euros.

En un mercado más accesible, si se quisiera comprar una vivienda de 150.000 euros, la entrada (20%) sería de 30.000 euros, los gastos adicionales (8%) serían 12.000 euros, lo que hace un total mínimo de 42.000 euros.