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Cómo puedo cambiar las condiciones de una hipoteca

Adiós al abaratamiento de las hipotecasEFE

La caída del Euribor, la recuperación económica y la apertura del grifo del crédito están animando en los últimos meses el mercado inmobiliario y, en consecuencia, la concesión de hipotecas. La guerra hipotecaria vuelve a las sucursales y en los últimos días varias entidades se han lanzado a ofrecer hipotecas con diferenciales por debajo del 1%.

Hay muchos clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca, bien por las comisiones que les cobra el banco o porque la contrataron hace varios años cuando el diferencial sobre el Euribor era muy alto. Si este es su caso quizá se esté planteando llevarse su hipoteca a otra entidad o cambiar las condiciones. Esto es posible, pero hay que ser consciente de que no es gratis ni siempre compensa.
Las condiciones de un préstamo hipotecario existente se pueden modificar mediante la subrogación o novación del mismo. La subrogación consiste en pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones, mientras que la novación es el proceso mediante el cual el banco modifica las condiciones de la hipoteca tras renegociarlas con sus titulares.
Lo primero que debe tener en cuenta si quiere cambiar las condiciones de su hipoteca es que debe cumplir tres requisitos:
- Debe haber pagado al menos tres años de hipoteca.
- Debe estar al corriente de todos los pagos.
- Generalmente es necesario que la hipoteca sea sobre la vivienda habitual.
En el caso de cumplir estos tres puntos puede dirigirse a su banco y plantear una mejora de las condiciones de su hipoteca o ir a otra entidad y estudiar las posibilidades de cambiarse .
Si optamos por la novación de la hipoteca debe quedar claro que el banco no tiene ninguna obligación de mejorarle las condiciones de la hipoteca que tiene contratada, pero tampoco le interesa que nos llevemos nuestro préstamo hipotecario a otra entidad porque no quiere perder clientes.
Existe la posibilidad de realizar novación sobre:
- El tipo de interés aplicado.
- El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero).
- El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo).
- Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).
Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos, ya que, por ejemplo, se estará exento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.).
La segunda opción es hacer una subrogación y llevarnos nuestro préstamo hipotecario a otra entidad. No hace falta pedirle permiso al banco para llevarnos nuestra hipoteca. En cualquier momento de la vida de nuestro contrato hipotecario podemos cambiar la hipoteca de banco y para ello no hace falta ni el consentimiento de nuestra entidad bancaria ni que aparezca ninguna cláusula especial en nuestro contrato.
El banco nos puede igualar o mejorar la oferta. Es posible que cuando le digamos a nuestro banco que estamos pensando en hacer una subrogación de hipoteca nos intente convencer para que nos quedemos y nos haga una contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la hipoteca que tenemos pensado firmar. La entidad bancaria tiene un plazo de 15 días para "enervar la oferta" y tiene que acudir al notario para explicar su intención de igualar o mejorar la propuesta de la nueva entidad.
Los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca son la mayor barrera al resultar muy superiores a los de la novación. La operación nos puede salir por unos 500-600 euros en el mejor de los casos o 1.500-1.700 euros en el peor de ellos. Depende de lo que nos quede por pagar de hipoteca y de las comisiones del préstamo.
En concreto, debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos de notaría, registro y de gestión de la escritura de subrogación. Es importante calcular la cuota de la nueva hipoteca para saber en cuántos meses se habrá amortizado la operación.
Esta opción se recomienda a personas que abrieron su hipoteca en un momento en que los intereses aplicados por los bancos eran superiores a Euríbor + 2,5%. Teniendo en cuenta que ahora es posible encontrar ofertas alrededor del 1,30%, el ahorro puede ser sustancioso.
Por ejemplo:
Si de la hipoteca nos quedan por pagar 150.000 euros en 30 años a Euríbor + 2,5%
- En nuestro banco pagamos una cuota mensual de 610 euros actualmente
- Si encontramos una hipoteca a Euríbor + 1,20% en otro banco pagaremos 518 euros
- Ahorro mensual: más de 90 euros.
Sin embargo no hay que fijarse solo en el nuevo diferencial. Los tipos de interés son muy importantes, pero también forman parte del precio de la hipoteca las comisiones y seguros obligatorios. Por tanto si decidimos subrogarnos y firmar una nueva hipoteca con un diferencial más bajo, debemos calcular que no tendremos que contratar muchos productos y seguros obligatorios y acabemos pagando de más.
En definitiva, antes de lanzarse a la subrogación es conveniente hacer cuentas. Los expertos recomiendan pedir al banco un desglose gratuito de todos los gastos y, con el coste total en la mano, ver cuántos años tardaremos en amortizar ese gasto. Se trata de que el ahorro mensual sea suficientemente importante como para que valga la pena el trámite.