Regular los precios del alquiler de viviendas reduciría un 25% el mercado, según el Instituto Coordenadas

De acuerdo con este análisis, en un mercado de alquiler de vivienda "tan reducido" como el español, con tasas de alquiler apenas por encima del 20%, con una presión de la demanda "muy intensa" y un parque en oferta todavía "muy limitado", establecer controles de precios "tendría un impacto negativo que limitaría aún más la oferta de viviendas en alquiler y retrasaría de forma considerable la consolidación de un auténtico mercado de alquiler de viviendas en España".

La estimación realizada por el Instituto señala que una cuarta parte de la actual oferta de viviendas en alquiler dejaría de estar disponible en el mercado si se aplican medidas de control de precios. Esa reducción de la oferta supondría, como efecto anómalo añadido, un incremento de precios del 12%, según sus estimaciones.

El Instituto Coordenadas ha efectuado una simulación de lo que supondría extrapolar a Madrid y Barcelona las medidas de control de precios de alquileres aplicadas en París y Berlín.

Se trata de medidas de limitación de subidas de precios en función de una serie de factores relacionados con la tipología de las viviendas, ubicación, tamaño, precios de la zona, estado de conservación, equipamientos, etc.

En opinión del Instituto, esas medidas no han logrado incorporar al mercado de alquiler a colectivos de menor poder adquisitivo y, por el contrario, han potenciado un mercado mucho más opaco, en el que se pueden aplicar multitud de supuestos, situaciones y circunstancias que hacen que por parte de los inquilinos no se exija un verdadero control de precios por miedo a perder las viviendas, y por parte de los propietarios que aplican las subidas autorizadas se establece una selección de inquilinos que potencia a los de mayor poder adquisitivo.

Esto, según el Instituto, provoca que el colectivo con menores recursos no quede suficientemente protegido en un mercado con excedente de demanda y en el que el filtro de la solvencia financiera es el que determina quien accede o no al mercado de alquiler.

"Si esto sucede en Paris y Berlín, con un mercado de vivienda en alquiler infinitamente más maduro que el de Madrid o Barcelona, la aplicación de medidas similares en España tendría un efecto mucho más pernicioso, que se visualizaría en que miles de potenciales propietarios que proyectan colocar sus activos en el mercado de alquiler se retraerían y mantendrían sus viviendas desocupadas. El impacto en los precios sería automático", advierte.

Por ello, estima que hasta que no se consolide un parque de vivienda en alquiler con una masa crítica mínima que permita un acercamiento entre oferta y demanda es "inútil y totalmente contraproducente" implantar medidas de control.

Francia, con el 35% del parque de vivienda en alquiler, y Alemania, con el 56%, están muy por encima de los ratios españoles, con apenas el 21% de la vivienda en alquiler, y aún así sufren distorsiones importantes en el momento en el que se afronta un control de precios, argumenta el análisis.

Para Jesús Sánchez Lambás, vicepresidente ejecutivo del Instituto Coordenadas, "lo primero que se necesita es tener un mercado de vivienda en alquiler que merezca ese nombre, antes de ponernos a pensar en controlarlo".

"La historia de la legislación sobre arrendamientos urbanos en nuestro país es una historia de fracasos que no ha hecho sino anular cualquier intento de formar un mercado. Necesitamos medidas de impulso, transparencia y seguridad que permitan sacar al mercado miles de viviendas que hoy están ocultas ante la carga de incertidumbres que supone poner una vivienda en alquiler. Eso es lo prioritario. Controlar un mercado incipiente supone estrangularlo para siempre", ha advertido.