Tinsa calcula que la devolución de la plusvalía municipal se podrá reclamar sobre 550.000 inmuebles

El Alto Tribunal respalda que no puede exigirse al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava un incremento del valor que, en realidad, no se ha producido, ya que también se paga cuando el inmueble se ha vendido con pérdidas. Según Tinsa, es cuestión de tiempo que se resuelvan en este mismo sentido las numerosas cuestiones planteadas por otros juzgados relativos a este mismo impuesto.

Si la sentencia se aplicara finalmente al ámbito estatal, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estaría en torno a 550.000 inmuebles, según cálculos realizados por Tinsa a partir de sus estadísticas de evolución del precio de la vivienda (índice IMIE) y de datos del Ministerio de Fomento y del Colegio de Registradores de la Propiedad.

En esta bolsa de viviendas se incluyen tanto operaciones de compraventa, como donaciones, permutas y herencias, que también están gravadas con el pago de este impuesto. La estimación tiene en cuenta el número de transmisiones de viviendas realizadas en España entre 2013 y 2016 (los últimos cuatro años no prescritos), así como el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios.

Del cruce de esta información con la evolución del valor medio en cada una de las provincias españolas, Tinsa obtiene el número aproximado de viviendas que se han transmitido desde 2013 con un valor de mercado inferior al del momento de la compra.

La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno generado en el momento de la transmisión de un inmueble, hasta un periodo máximo de tenencia de 20 años. Sin embargo, para calcular el importe a liquidar por este impuesto se tiene en cuenta únicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los años que haya estado en manos del propietario. Una metodología que acaba mostrando que siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado.

La directora de Consultoría Técnica de Tinsa, Marta García, pone el ejemplo de una vivienda situada en el distrito de Carabanchel (Madrid capital) con un valor de mercado a fecha actual de 180.000 euros y cuyo valor catastral del suelo es de aproximadamente 52.000 euros. "Según los cálculos de la Administración, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia en España (12 años), la plusvalía municipal a liquidar serían 5.000 euros. La realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa pérdida respecto a los 245.000 euros de valor de mercado que tenía en la fecha de su adquisición, en el año 2005", explica García.

El importe de la plusvalía aumenta a medida que se incrementa el valor de mercado del inmueble transmitido, como se ve en el caso de una vivienda situada en el distrito de Tetuán, que se adquirió en 2005 por 420.000 euros y que actualmente tiene un valor de mercado de 350.000. Si se vendiera ahora este inmueble, el impuesto se elevaría a prácticamente 10.000 euros (9.890 euros), pese a que el propietario ha sufrido un deterioro patrimonial de 70.000 euros, según indica Tinsa.

PRESENTAR INFORMES ESPECÍFICOS.

La tasadora subraya que dado que la plusvalía grava el valor del terreno, cualquier reclamación requerirá presentar informes específicos que acrediten el valor del componente 'suelo' en ese inmueble en concreto. Por ello, advierte de que las escrituras de la última y penúltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes.

Tampoco lo sería, según Tinsa, una estadística de variación media del valor de la zona o código postal donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evolución al inmueble en concreto, y añade que el Tribunal Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y "menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial".

Por último, Tinsa explica que para reclamar es necesario que se haya pagado el impuesto de plusvalía en la transmisión de un inmueble y no se haya producido incremento alguno del valor del terreno en el periodo de tenencia gravado, es decir entre la fecha en la que se adquirió y su última transmisión, circunstancia que se cumple en la gran mayoría de transmisiones en las que los inmuebles se han vendido a pérdidas, y que la venta se haya producido con posterioridad a febrero de 2013.